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中关村软件园遭遇发展瓶颈 土地问题难以解决

  对于高科技园区来说,尽早完成园区基础建设,尽早完成企业招商、入住是众所周知的好事,但是对于中关村软件园来说,目前的形势确是喜忧参半。喜的是,中关村软件园的品牌效应和产业聚集效应日渐显现,园区发展得到企业追捧,有些企业甚至托人说情,希望购地入园;忧的是,到目前为止,中关村软件园一期已经没有一块土地可以出售。

事情还远远不止这些,更让园区为难的是,在已经出售的一期土地中,由于拆迁陷于停滞,尚有11个地块面临着到期无法向客户交付的尴尬,以至于软件园需要忍痛与客户协商退地。

  缘由

  为加快我国软件产业发展,2000年,国家计委、信息产业部拟在全国设立若干国家级软件产业基地,创造和提供符合软件产业发展的良好环境,聚集软件企业,加快产业发展。

  作为全国软件产业的中心,北京市委、市政府为加快北京软件产业发展步伐,规划了中关村软件园建设项目,并组建了北京中关村软件园发展有限责任公司,承担中关村软件园的开发、建设、管理与服务。园区立项之初,时任北京市委书记的全国政协主席贾庆林主持确定了中关村软件园的修建性详细规划。2000年底,贾庆林、刘淇同志亲自现场踏勘,中关村软件园最终选址海淀区东北旺村。从北京市城市建设和发展的战略高度,这个决定在当时既有积极的现实意义,也有深远的战略意义;既解决了软件产业基地建设用地的需要,实现产业聚集,推动产业发展,同时也实施了对东北旺村的小城镇改造,加快北京城市化建设的进程。

  在软件园的建设发展过程中得到各级政府和领导的高度重视,胡锦涛总书记、温家宝总理等党和国家领导先后到园区考察指导工作。国家发改委、信产部、商务部等国家部委对中关村软件园的发展给予多方面的关怀和支持。刘淇书记、王岐山市长等市领导多次莅临园区,对园区发展提出了希望和要求。经过六年多的开发建设,园区在建设规模、企业发展环境、入驻企业规模及质量、入驻企业的GDP、服务体系建设等方面在全国均名列前茅。引进了世界著名的IBM、ORACLE、SIEMENS、路透等世界500强企业的软件研发中心,以及东软、汉王、信威、启明星辰等20余家国内知名软件企业。园区还有100多家成长中的中小软件企业,还有更多的软件企业入园意向强烈。

  然而,事情何以发展到目前的尴尬境地呢?

  据软件园有关负责人介绍,中关村软件园自2000年底开工建设,项目在当时既是园区开发,同时也是撤乡并镇、发展小城镇建设的一部分,因此项目原址上涉及2000多户居民的拆迁。按照北京市政府的总体安排,由软件园公司承担园区一级土地开发任务,并理所当然地成为居民拆迁的法律主体;由海淀区政府承担居民拆迁任务。在当时的历史条件下,区政府委托北京海淀科技园建设股份有限公司作为居民拆迁工作的实施主体,负责包括拆迁补偿政策的制定、拆迁队伍的选择、拆迁补偿资金的支付等具体居民拆迁实施工作。为了平衡资金,市政府给予海科建公司西北旺新城安置房同等数量的商品房开发项目, 并在土地出让金、耕地占用税等方面享受绿化隔离带优惠政策,以此满足拆迁资金平衡并解决拆迁安置用房问题。在这种机制下,软件园公司作为拆迁人,实际上对拆迁工作却没有任何主动权。居民拆迁工作自2003年3月启动以来,历经周折几经停滞。

  03年3月拆迁工作启动不久就遭遇“非典”被迫暂停,8月份再次启动后当年完成拆迁215户;04年初,海科建公司委托负责拆迁的德成置地公司出现资金困难,致使拆迁速度放缓,04年11月,又因资金紧张再次陷于停滞,04年仅完成拆迁420户;在这种情况下海淀区政府给与了大力支持,给与海科建公司贴息贷款6亿元,拆迁工作才于05年6月重新启动,当年完成拆迁800户;进入06年德成置地公司又因没有适合的安置房源使拆迁工作基本停止,全年拆迁量仅为05年的八分之一,拆迁工作举步维艰。

  到目前为止,软件园27块可出让土地中,尚有11块土地已签订出让协议却因拆迁问题无法交付客户。原计划2007年完成的一期工程,因拆迁工作进展缓慢,到目前为止累计开复工面积仅占总规模的2/3强。

  原因

  拆迁运作模式不利于项目推进:软件园公司是园区建设的立项主体,而海科建公司是西北旺小城镇改造和东北旺村拆迁的运作主体和投资主体。软件园区居民拆迁问题的核心是投资主体和收益主体利益不统一的问题。

  补偿款总体偏低:面对周边日益高涨的房价和拆迁补偿价,软件园项目执行的拆迁补偿政策几年来却始终没有做相应调整。06年东北旺地区拆迁平均补偿标准为4950元/㎡,但与周边地区如马连洼地区拆迁补偿7500元/㎡相比,差距甚大。补偿款偏低是制约拆迁工作的又一主要原因之一。

  安置房源不到位:安置房源不能及时到位是软件园项目拆迁过程中始终存在的问题。尽管海科建公司于2002年启动了20万平米的安置房建设,但由于拆迁补偿价低于安置房售价,造成了回迁率偏低的局面(04年前回迁率只有7%,06年达到23%),到06年底,海科建公司已没有合适的安置房可以提供。

  影响

  居民拆迁问题迟迟不能解决,已成为目前制约园区建设最突出并且难以逾越的障碍,对各方面均产生了极大的负面影响。已签约但无法开工的入园企业、特别是承担国家科技自主创新重大专项工程的企业,由于长时间不能进行项目实施,造成了很大的损失。甲骨文公司是北京重点引进的国际著名企业,作为战略性目标客户已于2002年入园由于不能按时实施项目开工而一直租用研发用房。作为全球500强企业、全球第二大软件公司,这是甲骨文首次在本土以外购置土地建设研发用房,充分表明了他们对中国市场的期待和信心。但是目前却由于拆迁问题不能进地建设,这不仅影响中关村科技园区的声誉,也极大影响了其对北京投资环境的信心。

  这些企业无法入园开始建设研发用地,就不能真正实现园区集聚效应和产业链的形成。作为“国家软件产业基地”和“国家软件出口基地”的双基地,中关村软件园的园区硬环境建设已远远落后于国内其它基地城市。据悉,上海浦东软件园在园区基础设施发展上,不仅完成了一期、二期的全部建设与招商,三期建设又已经进入快车道;大连软件园的一期建设用地3平方公里,包括住宅与研发用地目前已全部建成。而位于首都北京的中关村软件园一期建设还陷于拆迁泥沼而不能按规划之初预订的2006年全部建成的计划。对于已列入北京市“十一五”时期高技术产业发展规划重点的中关村软件园而言,目前的困境使其发展的空间规划和产业规划都无从实现。北京软件产业这道亮丽的风景线正在面临退色的尴尬。

(责任编辑:赵秀芹)
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