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国美率先感知地租上涨压力 试图自持物业

来源:经济观察报
2011年10月15日07:37

  李丽

  9月27日,国美电器发布公告称,国美电器将与全资附属公司鹏润、北京鹏润以及北京国美订立合营协议,设立物业公司从事物业开发及投资业务。

  公告次日,国美股价大跌11.36%,第二天再暴跌21.79%,1.83港元的股价创下两年来的新低。

  国美于10月2日紧急召开董事会。10月3日,国美电器发布公告称,考虑到多种因素,以及目前的房地产市场,决定暂停该计划。

  一般而言,连锁企业的门店租约为10年到15年。对于在2001年前后大规模开店的国美电器来说,门店租约到期已经成为一个重要问题。国美本想通过自行开发商业地产、扩大自有物业的比例,来解决物业成本上涨带来的压力。然而,这一策略显然并未得到投资者的认可。

  国美电器副总裁邹晓春接受本报采访时表示,开展商业地产业务是为了寻找一条有效途径解决门店租金压力。“自持物业”是国美2007年以来就一直在进行的,今后也不会放弃。

  十年租约

  2001年到2005年间,是国美电器门店扩张最快的时间。

  1999年,国美进军天津,从此开始向全国进行扩张。2001年12月,国美在全国12个城市共拥有49家直营连锁店和33家加盟连锁店,总资产达到5亿元。

  2004年6月,鹏润集团以83亿港元的价格,收购其22个城市94家国美门店65%的股权。2004年12月,国美电器直营门店达到200家。

  对于连锁企业而言,连锁门店租约一般在10年到15年。国美第一批建立的门店,目前已经到了租约到期的时刻。邹晓春称,国美的门店到期率一般在10%,剩下的90%还没有到期,因此即便是有一部分门店租金上涨,对于国美整体而言,影响不是很大。但不可否认的是,随着时间不断推移,国美将不断面临门店租约到期的局面,而与此同时,商业地产的租金却呈直线上升的趋势。

  中国连锁经营协会的相关负责人则介绍说,国美并非是个案,几乎大部分连锁企业都遭遇了十年租约坎,门店租金的上涨已经成为连锁经营企业除了人力成本之外,最重要的成本压力。

  邹晓春也表示,连锁企业与其他商家不同,所要求的面积一般都在上千平米,满足这样要求的物业比较稀少,所以好位置的物业“这几年涨价非常厉害”。

  据公开资料,国美目前有1000多家门店,其中上市公司的938家门店中有34家是自持物业,而非上市公司门店中有10多家是自持门店。除此之外,其余门店均为租赁。邹晓春承认,租金是国美各项成本中上涨最快的一项。

  国美电器9月27日的公告发布之后,投资者的质疑出乎国美预料。邹晓春将其归结为“董事会可能没有向投资者解释清楚”。同时,对房地产市场的担心以及与鹏润集团的关联交易都使投资者感到信心不足。据了解,在上述公告发布后,很多分析师给国美打来电话,都提到了上述担心。

  自持物业

  国美电器10月3日的公告,对“开展商业地产”进行了解释。同时,国美董事会也果断叫停了开展商业地产的计划。邹晓春称,还是要保护中小投资者,既然投资者对国美这一决定不看好,国美董事会将尊重投资者的决定。

  但是,国美公告上使用了“暂停”而非“停止”的字词,这也许意味着该计划仍然在国美未来的“行程表”上。国美10月3日的公告也称,将会进一步评估这一计划,并继续研究在二、三线城市获得优势门店及仓储资源的方案,“使得各方面满意”。

  邹晓春介绍,国美在2007年就开始购买门店,自己持有,而且国美购买物业一直都在进行之中,只是这几年物业价格上涨太快,同时优势地段门店资源也比较稀缺,导致国美动作不快。

  据了解,目前国美上市公司自持的34家门店,以及非上市门店中的10多家自持门店基本上都处于一线城市的黄金地段,且都是国美的旗舰店。2007年国美开始购买物业,已经预想到物业租金的上涨。目前,这些自有门店的租金优势已经非常明显,相比之下,租用门店的租金上涨已经让国美感到了压力。

  这一压力促使国美提出了“自建商业地产”的解决之道,但资本市场却并不买账。

  瑞银一位分析师表示,在当前的环境下,中国发展房地产业面临着很多风险,国美进军商业地产的举措并不明智,甚至是一种“利空”行为。

  国美显然不甘心就此打住。除了公告上声称会继续研究这一方案使得各方面都满意之外,邹晓春也表示,自持物业对于解决国美面临的租金上涨压力而言,“依旧是一个很好的解决方案”。

(责任编辑:王亚红)

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